一、項(xiàng)目設(shè)立階段
1、項(xiàng)目公司組織形式的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機(jī)構(gòu)的形式，需要企業(yè)進(jìn)行比較，因?yàn)槠髽I(yè)一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。
子公司：具有獨(dú)立法人資格，而分公司不具備獨(dú)立法人資格，無法對外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來承擔(dān)。由于子公司的獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)；
分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進(jìn)行納稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》國稅發(fā)[2008]28 號文件規(guī)定：企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計(jì)算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳。
企業(yè)選擇組織形式時(shí)需要考慮的因素主要有：
（1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在，如各自貿(mào)區(qū)存在差異等；對于個別地區(qū)，會有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實(shí)行獎勵政策，或者稅款返還政策。這些對企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來更大的稅收成本的節(jié)約，也要看項(xiàng)目公司和總公司的具體情況而定。
（2）國家或者地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒有優(yōu)惠政策和稅率，需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
（3）對于法律責(zé)任而言，由于分公司無獨(dú)立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時(shí)，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。
在公司長期虧損的情況下，運(yùn)用分公司的組織形式能更好的降低集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時(shí)的虧損，子公司具有獨(dú)立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會具有更大的優(yōu)勢。
2、合作項(xiàng)目合作模式的籌劃
房地產(chǎn)公司最基礎(chǔ)也是最初始的業(yè)務(wù)就是獲取土地，不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問題，也就是運(yùn)作平臺問題，運(yùn)作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險(xiǎn)平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。
目前國內(nèi)獲得土地的市場分為兩個，一是土地交易一級市場，此市場由政府壟斷，土地交易的主要形式為招、牌、掛。二是土地交易二級市場，土地交易的主要形式為企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)交易有多種操作模式，根據(jù)不同土地的交易形式我們將交易的本質(zhì)或模式分以下幾類：買賣土地、收購?fù)恋爻钟蟹?、城中村改造、合作開發(fā)模式（合作建房）、買賣樓花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式對后期成本收入的確認(rèn)影響重大，從而決定土地增值稅及企業(yè)所得稅的清算，現(xiàn)就情況較為復(fù)雜的合作開發(fā)模式（合作建房）進(jìn)行分解：
合作開發(fā)模式的界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益
處理方式：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異：
設(shè)立項(xiàng)目公司模式1-1項(xiàng)目模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)性質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房合作方相互投資模式1-2相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)性質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體稅后利潤投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體稅后利潤投資取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房設(shè)立項(xiàng)目部模式1-3設(shè)立項(xiàng)目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)性質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體稅后利潤投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體稅后利潤投資取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房（1）雙方投資性質(zhì)：a：雙方成立新的項(xiàng)目公司b:雙方互相真投資c:雖未設(shè)立項(xiàng)目公司，但共同設(shè)立項(xiàng)目部土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資涉稅：a：增值稅（不征收）b：土地增值稅（房地產(chǎn)企業(yè)需繳納，非房地產(chǎn)公司暫不征收）c：所得稅（需繳納）（2）出地方賣地性質(zhì)a：項(xiàng)目公司模式中的出地方假投資b：相互投資模式中的出地方假投資c：項(xiàng)目部模式中的固定（比例）收益與分房賣地涉稅：a：增值稅b：土地增值稅c：所得稅案例：甲乙兩公司合作開發(fā)住宅，雙方共同設(shè)立新房地產(chǎn)公司丙。
甲方將原值為3000萬的土地評估5000萬元投資到丙公司，乙公司投入5000萬元到丙公司，投資協(xié)議約定將來甲分得2萬平方商品房。請問雙方如何繳稅。甲：增稅稅、土增、所得稅（2萬平米商品房的市場價(jià)值）；乙：稅后利潤分紅，不繳納任何稅收；丙：增值稅、土增、所得稅（3）出錢方借款性質(zhì)a、項(xiàng)目公司模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益b、相互投資模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益c、項(xiàng)目部模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益借款涉稅:出錢方：金融業(yè)增值稅、所得稅出地方：可在限額內(nèi)稅前扣除案例：甲乙公司合作開發(fā)住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折價(jià)5000萬元（原賬面價(jià)值3000萬元），乙公司投資5000萬元入股丙企業(yè)，雙方約定兩年內(nèi)項(xiàng)目取得收益后乙方取得固定收益1億元。請問雙方如何繳稅？甲：投資行為，免征增值稅，計(jì)算繳納土地增值稅和所得稅，取得丙公司的利潤分紅，免征增值稅和所得稅乙：投入5000萬元，得到10000萬元，即5000萬元為利息所得，應(yīng)按增值稅的金融保險(xiǎn)業(yè)5%繳納增值稅250萬元，同時(shí)并入應(yīng)納稅所得額納稅。丙：正常計(jì)算增值稅、土增、所得，但要注意的是付給乙公司，5000萬元視為本金、5000萬元視為利息，即使乙提供了利息部分的增值稅發(fā)票，丙的稅前扣除不能高于銀行同期利率的限制。
（4）出錢方買房性質(zhì)a、項(xiàng)目公司模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)b、相互投資模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)c、項(xiàng)目部模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)買房涉稅：a、賣房方：視同銷售（增值稅、土地增值稅、所得稅），售價(jià)多少b、買房方再次銷售：增值稅、土地增值稅、所得稅，成本多少？案例：甲乙合作開發(fā)住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折價(jià)5000萬元（原價(jià)3000萬元）入股到丙公司，乙方投資5000萬元入股甲方，約定乙公司分得開發(fā)的2萬平方商品房，請問雙方如何繳稅。甲：投資環(huán)節(jié)免征增值稅，土地增值稅和所得正常繳納乙：投5000萬元，得到房子，實(shí)質(zhì)是房屋買賣，問題涉及2萬平米商品房的市場價(jià)格，自用和再次轉(zhuǎn)讓的歷史成本都應(yīng)該為5000萬元丙：正常繳納增值稅、土增、所得稅。
3、土地取得涉及稅種及要點(diǎn)
土地取得時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及契稅、印花稅及土地使用稅，同時(shí)也影響項(xiàng)目后期增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理，以下為土地取得涉及的稅務(wù)要點(diǎn)：
（1）契稅：無論以協(xié)議還是競價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。必須以取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算繳納契稅，且不得扣除前期土地開發(fā)成本。對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
（2）土地使用稅：出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說無論企業(yè)是否取得土地，是否取得土地使用權(quán)證，只要合同作了約定，且合同生效，則應(yīng)以合同為準(zhǔn)。因此：
a：拿地小組在簽訂土地出讓合同時(shí)，交地日期原則上不許空置不填寫，應(yīng)當(dāng)明確約定交地日期及延遲交地的違約責(zé)任（例如按日支付已付地價(jià)款千分之一的違約金）。避免交了土地出讓金后公司長期拿不到地也得不到合理補(bǔ)償。
b：除因融資需要，在實(shí)際交地前，原則上不辦理《土地使用權(quán)證》，避免被稅務(wù)局以“已經(jīng)取得土地使用權(quán)”為由征收土地使用稅（未拿地，先交稅）。
（3）涉及拆遷補(bǔ)償企業(yè)取得土地的過程中，應(yīng)特別關(guān)注土地使用權(quán)連同地面建筑物一起轉(zhuǎn)讓的狀況，到底簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，或者說地面建筑到底由誰來拆是問題的關(guān)鍵，決定了這部分到底是拆遷補(bǔ)償還是資產(chǎn)損失，也決定了土地成本的確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)同對方企業(yè)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，地面建筑物由對方自形拆除，造成的損失由甲房地產(chǎn)公司給予賠償，這樣的話，房地產(chǎn)公司的土地成本就是預(yù)定的土地價(jià)格加上補(bǔ)償款，從而增加相關(guān)成本的扣除拆遷過程中，應(yīng)有完整的拆遷方案，合理的拆遷標(biāo)準(zhǔn)，被予以備案，以備后查。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造階段
1、 項(xiàng)目分期及戶型選擇的籌劃
企業(yè)對同一項(xiàng)目盡量分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，如：別墅、商業(yè)、普通住宅、非普通住宅等，不同的物業(yè)類型的土地增值稅對應(yīng)不同的稅負(fù)。合理的規(guī)劃項(xiàng)目的分期及物業(yè)類型有利于降低企業(yè)土地增值稅的整體稅負(fù)：
（1）規(guī)劃分期的要點(diǎn)：a、 展示區(qū)及分期范圍的規(guī)劃土地成本的分?jǐn)傄源_權(quán)物業(yè)的占地面積為基數(shù)，盡量均衡各分期的范圍和容積率，以避免各分期物業(yè)單位土地成本的不均衡。b、 規(guī)劃證分期規(guī)劃證為土地增值稅清算單位的重要依據(jù)，規(guī)劃證范圍越小，清算越細(xì)，無法均衡增值率，引起稅負(fù)的上升。因此建議大規(guī)劃證，分期中盡量避免過多拆分規(guī)劃證。c、 高增值物業(yè)與低增值物業(yè)合理搭配（2）戶型的選擇a、 戶型規(guī)劃中考慮小戶型住宅土地增值稅優(yōu)惠，避免出現(xiàn)危險(xiǎn)面積戶型，如119平米、122平米套內(nèi)產(chǎn)品。銷售未溢價(jià)，稅負(fù)卻增高。（住宅社區(qū)容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下，增值額不超過20%，免土地增值稅）
2、各項(xiàng)成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行
（1）各項(xiàng)成本的歸集a、 土地成本歸集：土地出讓金、轉(zhuǎn)讓款、契稅、市政配套、耕地占用、土地閑置費(fèi)，拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等。b、 前期工程費(fèi)歸集：前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。注：境外設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票的取得及有效性c、 建筑安裝工程2-1土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方鋼筋工程電氣（強(qiáng)電）安裝保溫工程機(jī)械土石方商品砼電訊（弱電）安裝門窗工程降水工程模板工程給排水安裝欄桿工程樁基礎(chǔ)填充墻工程電梯安裝內(nèi)外墻工程基坑
空調(diào)安裝
消防安裝
天然氣安裝
采暖安裝
注：發(fā)票的開具是否合規(guī)，工程核算的證據(jù)鏈條是否完整，與行業(yè)水平是否合理
d、 基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
e、 公共配套設(shè)施費(fèi)歸集：公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。注：根據(jù)產(chǎn)權(quán)、盈利，轉(zhuǎn)移情況進(jìn)行成本歸集，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
f、 開發(fā)間接費(fèi)歸集：開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。
（2）成本的分配房地產(chǎn)相關(guān)成本可明確受益對象的直接計(jì)入相關(guān)物業(yè)，不能區(qū)分則按共同成本歸集后進(jìn)行分?jǐn)偣餐杀痉峙?-2成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡酵恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本
公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實(shí)際成本法成本法或建筑面積法
（3)成本的控制
房地產(chǎn)公司稅收籌劃依賴于良好的成本控制，房地產(chǎn)公司須在項(xiàng)目成立之初，根據(jù)對規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場的的研究與測算，制定合理的目標(biāo)收入，目標(biāo)成本，目標(biāo)稅負(fù)率，建立全面預(yù)算制度，對目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化、執(zhí)行和反饋，依據(jù)市場的實(shí)際反應(yīng)，適時(shí)調(diào)整相關(guān)的成本，以達(dá)到合理的稅負(fù)。
（4）合同的訂立與執(zhí)行
房地產(chǎn)合同的訂立需根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)成本的要求，嚴(yán)格按招標(biāo)程序及合同訂立流程來訂立，合同訂立過程中需明確合同內(nèi)容及合同范圍，以便成本的歸集與調(diào)整。如：對合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本。同時(shí)須嚴(yán)格按合同內(nèi)容執(zhí)行，相關(guān)工程付款需做到工程業(yè)務(wù)進(jìn)度、資金流向及發(fā)票內(nèi)容與金額相一致，以支撐成本的確定。
3、涉及稅種及關(guān)注要點(diǎn)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及印花稅、土地使用稅。項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)階段合同類型較多，金額較大，稅局比較關(guān)注，且國內(nèi)一般小稅重罰，所以需引起適當(dāng)?shù)闹匾暋?/p>
三、項(xiàng)目銷售階段
開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品。按處置的方式及處置的物業(yè)類型可分為：商品房銷售、商品房視同銷售、精裝修房銷售、以地?fù)Q房合作建房、地下車庫處置、公共配套設(shè)施處置等等。各類型的銷售形式稅務(wù)的處理各有千秋，下面主要對最常見的商品房銷售進(jìn)行分析。
1、銷售合同訂立的籌劃
（1）銷售定價(jià)：根據(jù)市場定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件；精裝房及樣板房裝修費(fèi)用的拆分存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適當(dāng)控制。銷售活動贈送物品盡量外包與銷售公司運(yùn)作，以避免核定為視同銷售。
（2）收款方式的確認(rèn)：收款方式的選擇，決定著房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 。一次性收款及首期款收款時(shí)間的約定，將讓企業(yè)在此時(shí)點(diǎn)未收款情況下確認(rèn)收入，但收款時(shí)間的約定有利于企業(yè)資金的安全及時(shí)的回流，需綜合考慮。
（3）交樓時(shí)間的約定：交樓時(shí)間決定著企業(yè)收入成本的結(jié)轉(zhuǎn)和企業(yè)所得稅的清算，企業(yè)所得稅為季度預(yù)交，年度清算，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段若是預(yù)交所得稅稅負(fù)較高，存在需退稅情況，可適當(dāng)提早交樓時(shí)間，相反且公司資金流存在緊缺，可適當(dāng)延遲交樓的時(shí)間。
2、涉及稅種及關(guān)注要點(diǎn)
項(xiàng)目銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及增值稅、城建稅、教育附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。（1）增值稅：納稅時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售未完工產(chǎn)品先按預(yù)增率交納增值稅，產(chǎn)品完工后按實(shí)際稅率計(jì)算稅額同時(shí)進(jìn)行相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)抵扣。（注：增值稅分簡易征收和一般征收，增值稅為流轉(zhuǎn)稅，作為稅局最主要的稅收來源，稅局對增值稅的管理比較嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)涉及交易金額較大，是稅局關(guān)注的焦點(diǎn)，因此企業(yè)需及時(shí)準(zhǔn)確足額的繳納增值稅，并做好相關(guān)的臺賬以作備查）（2）土地增值稅：銷售期間按物業(yè)類型先預(yù)增后清算。（注：普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，營改增后計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅銷售額）（3）企業(yè)所得稅：預(yù)售未完工產(chǎn)品產(chǎn)生的收入需按預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅，竣工交樓后，按收入成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)收入與成本，按實(shí)際利潤率繳納企業(yè)所得稅。
四、 項(xiàng)目竣工結(jié)算階段
1、工程結(jié)算的籌劃
竣工結(jié)算后房地產(chǎn)公司將面臨企業(yè)所得稅的清算及土地增值稅的清算，企業(yè)所得稅清算成本除按規(guī)定預(yù)提的部分外，其他部分需取得合法憑證，土地增值稅成本扣除依據(jù)以取得合法憑證的金額為準(zhǔn)，因此竣工結(jié)算后應(yīng)盡早辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，并盡量全額取得相關(guān)發(fā)票。
2、涉及稅種及關(guān)注要點(diǎn)
竣工結(jié)算階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及增值稅、城建稅、教育附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、代收契稅。
（1）增值稅：產(chǎn)品完工后按實(shí)際稅率計(jì)算稅額同時(shí)進(jìn)行相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)抵扣。（注：增值稅分簡易征收和一般征收，一般計(jì)征需注意土地成本的扣除）（2）土地增值稅：銷售期間按物業(yè)類型先預(yù)增后清算。（注：普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，營改增后計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅銷售額）（3）企業(yè)所得稅：按收入成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)收入與成本，按實(shí)際利潤率繳納企業(yè)所得稅。
五 、項(xiàng)目清算階段
1、土地增值稅清算
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。土地增值稅清算采用超率累進(jìn)稅率，因此需關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率。以避免高昂稅負(fù)，同時(shí)須注意清算稅負(fù)的合理性。（深圳市2005年11月1日（不含當(dāng)日）以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日（含當(dāng)日）以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，核定征收率：對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為 6%，對非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為 8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。2016年深圳市地方稅務(wù)局第二稽查局對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稽查，涉及收入767萬元，補(bǔ)交土地增值稅68萬元，綜合稅負(fù)8.8%。以上僅作參考）
2、企業(yè)所得稅清算
企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
已售完工產(chǎn)品需按收入成本配比原則確認(rèn)收入與成本。
企業(yè)所得稅清算需關(guān)注：
（1）收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)與方式；（2）成本是否按物業(yè)類型合理歸集；（3）共有成本分?jǐn)偡绞绞欠窈侠?；?）是否按相關(guān)規(guī)定足額計(jì)提成本
（5）土地增值稅清算后是否追溯扣除；
房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個非常特殊的行業(yè)，整個經(jīng)營圍繞著項(xiàng)目推進(jìn)和實(shí)施，整個納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項(xiàng)目進(jìn)行?，F(xiàn)將項(xiàng)目納稅籌劃整體思路進(jìn)行分析，希望起到拋磚引玉作用。一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)所有思路和方案必須緊扣經(jīng)營活動，具備經(jīng)營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價(jià)值。我們提煉出房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅管理和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；預(yù)算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)；工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。二、設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)根據(jù)土地增值稅規(guī)定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設(shè)計(jì)階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取享受普通住宅優(yōu)惠。三、預(yù)算節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心是預(yù)算管理，納稅管理也不例外。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預(yù)估最終完工后的結(jié)果。具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)如下：1、做好初步測算根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合成本造價(jià)情況、收入預(yù)估情況作出初步預(yù)算，對于未來項(xiàng)目的最終稅負(fù)情況和利潤情況進(jìn)行盡可能詳盡的測算，發(fā)現(xiàn)問題，做到心中有數(shù)。2、針對問題進(jìn)行調(diào)整找到預(yù)算中發(fā)現(xiàn)的問題，前期可以調(diào)整的馬上調(diào)整，需要后期逐步實(shí)施的也要做好計(jì)劃，盡量打提前量，切忌發(fā)生后生硬調(diào)整。3、實(shí)施過程動態(tài)管理預(yù)算不是死的，是一個動態(tài)管理過程，預(yù)算實(shí)施中根據(jù)實(shí)際情況的變動，如銷售收入和價(jià)格變化，成本情況變動，費(fèi)用情況變動等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保在預(yù)算指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控，納稅的節(jié)奏可控，從而實(shí)施項(xiàng)目管理和納稅管理。四、核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)核算是整個納稅管理和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的最關(guān)鍵階段，具體可考慮以下思路：1、財(cái)務(wù)核算框架的規(guī)范完善依據(jù)會計(jì)和稅法要求搭建財(cái)務(wù)核算框架，規(guī)范核算制度和流程，確保財(cái)務(wù)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)消化在日常工作中。2、成本證據(jù)鏈條的規(guī)范完善稅務(wù)機(jī)關(guān)看待企業(yè)，無法追溯到事件發(fā)生當(dāng)期，只能依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)的證據(jù)鏈條進(jìn)行判斷，以成本為例：
——合同簽署要關(guān)注主體、標(biāo)的、發(fā)票、報(bào)價(jià)、違約、時(shí)間等涉稅條款的風(fēng)險(xiǎn)；
——支付款項(xiàng)要關(guān)注三流合一規(guī)范要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制；
——發(fā)票取得應(yīng)關(guān)注發(fā)票類型、取得時(shí)間、真假甄別；
——進(jìn)度驗(yàn)收應(yīng)關(guān)注相關(guān)驗(yàn)收資料、各方簽字、審批流程；
——決算報(bào)告應(yīng)關(guān)注同合同的關(guān)聯(lián)，增量的合理性。
3、成本分?jǐn)偟募记膳c籌劃
不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進(jìn)行合理分配，會有效降低土地增值稅稅負(fù)。五、完工標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完工節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅的分水嶺，完工前基本是預(yù)征，完工后將面臨清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于完工的把握非常敏感，企業(yè)常常出現(xiàn)失誤。我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標(biāo)準(zhǔn)有效推遲，為企業(yè)成本核算和票據(jù)獲得留足時(shí)間，避免在準(zhǔn)備不足情況下面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。比如，竣工驗(yàn)收和交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)盡量不要放在年末，年初一定優(yōu)于年末。六、工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時(shí)影響增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關(guān)鍵，這一點(diǎn)需要前面所述的預(yù)算管理來配合，甚至需要對應(yīng)的關(guān)聯(lián)公司來配合，具體實(shí)施力度和效果根據(jù)企業(yè)具體情況而定。每家公司具體項(xiàng)目情況、內(nèi)部管理情況、公司決策層想法和詳細(xì)數(shù)據(jù)均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內(nèi)容僅做拋磚引玉房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，希望能幫助財(cái)務(wù)人員理清思路，面對稅收籌劃胸有成竹。
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