房產項目開發(fā)到最后房地產企業(yè)的利潤最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當中，導致企業(yè)無法回籠資金，并且在自持的過程中還要按照房產余值的1.2%繳納房產稅，對房企形成了很大的資金壓力。那么對于房企來說如何盤活資產?如何在盤活資產的過程中實現稅負最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產盤活需要結合各企業(yè)實際情況去設計方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。
房產稅是由產權所有人就其持有房產繳納的一種財產稅。其繳納方式分為兩種：一、從價計征房產稅稅務籌劃，自用房產按照房產余值的1.2%繳納;二、從租計征，出租房產按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對產權所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據房產稅的特點就實務中經常出現的幾種情況提出一些籌劃方法。
1、將自用性質轉租賃性質
假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產價值為1億元，按照從價計征原則A公司每年需要繳納房產稅96萬元(10000*80%*1.2%=96萬)。如果A公司把10000萬商業(yè)整體打包出租給關聯物業(yè)公司B，年租金按照100萬計算，則A公司按照從租計征每年需要繳納房產稅12萬(100*12%=12萬)。通過持有性質轉換，出租模式較自用模式少交稅84萬(96-12=84萬)。
2、通過轉租方式降低計稅基礎
假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則A公司每年需要繳納房產稅19.2萬(160*12%=19.2萬)。如果A公司先將房產以100萬一年的租金打包出租給關聯物業(yè)公司B，然后由B再以160萬一年的價格進行轉租，根據房產稅只由產權所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點房產稅稅務籌劃，A公司需要繳納房產稅12萬(100*12%=12萬)。通過出租形式的轉換，組合模式(直租+轉租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(19.2-12=7.2萬)。
3、拆分房租金額
將房租金額拆分成：房租+服務費，分別開具發(fā)票，可以達到降低房產稅稅基的目的，同時如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。
4、合同免租期的約定
假設A公司將價值1000萬房產出租給B公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。A公司需要繳納的房產稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此A公司第一年總共需要繳納房產稅13.2萬(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬)。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則A公司第一年總共需要繳納房產稅10.8萬元(90*12%=10.8萬)?！叭ッ庾馄凇狈绞较?，房產稅可以少交2.4萬(13.2-10.8=2.4萬)。
總結：以上四種方式下，不論是轉換房產持有方式(自持—出租)、還是轉換出租方式(直租—直租+轉租)、抑或者進一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務費)、在租賃合同中做“去免租期”約定設計……在實務操作過程中，均需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關聯方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關聯方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!
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