在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本和地價(jià)、建安成本等，已排在現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷售額的8-12%，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線城市會(huì)達(dá)到25%。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，同時(shí)產(chǎn)生稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的思考。房地產(chǎn)行業(yè)由于稅負(fù)絕對(duì)額大，所以，經(jīng)過(guò)籌劃省下來(lái)的房地產(chǎn)稅負(fù)的絕對(duì)金額也很大，而且省下來(lái)的是“真金白銀”，是“純利潤(rùn)”。
整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)以及理財(cái)三個(gè)層面考慮，綜合立體地進(jìn)行思維，通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌來(lái)獲取“節(jié)稅”收益。稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程。
從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮企業(yè)性質(zhì)用內(nèi)資還是外資、股權(quán)結(jié)構(gòu)如何安排、成立項(xiàng)目公司還是不成立項(xiàng)目公司、用法人股東還是自然人股東、土地方與資金方合作應(yīng)采用什么模式才能保證雙方整體利益最大化等等重大的戰(zhàn)略性問(wèn)題。
從經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃，則會(huì)涉及到房地產(chǎn)公司日常運(yùn)營(yíng)的方方面面，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫(kù)應(yīng)建獨(dú)立車庫(kù)還是地下連體車庫(kù)、對(duì)外合同條款如何從財(cái)稅角度修改最合理、銷售定價(jià)與稅負(fù)的關(guān)系、營(yíng)銷政策如何設(shè)計(jì)可以回避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、樣板房建在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)還是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品外，賣(mài)毛坯房還是精裝修房合算房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃，如果賣(mài)精裝修房，從稅務(wù)的角度出發(fā)，與小業(yè)主簽一份合同還是簽兩份合同合算等等。
從理財(cái)角度規(guī)劃，往往是財(cái)務(wù)部人員在考慮，主要是從財(cái)務(wù)的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對(duì)金額往往不大。比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅、用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司最有利、高管高額獎(jiǎng)勵(lì)如何規(guī)避個(gè)稅等等。
如能事前從以上三個(gè)角度綜合去進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，同時(shí)也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。
而在具體的實(shí)踐中，我們還特別建議房地產(chǎn)老板，應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
1.房地產(chǎn)企業(yè)老板要重新審視公司財(cái)稅管理，高度重視起來(lái)，自已該補(bǔ)課的補(bǔ)課;
2.提升財(cái)務(wù)人員的地位，該內(nèi)部控掘培養(yǎng)的內(nèi)部培養(yǎng)，該外部高薪聘請(qǐng)的外部聘請(qǐng)。投在財(cái)務(wù)人員身上的錢(qián)回報(bào)率至少在5倍以上;
3.由于稅負(fù)在成本控制中已占有很重要的地位，房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮立即單獨(dú)設(shè)立稅務(wù)部和稅務(wù)總監(jiān)崗位;而不能再像以往放在財(cái)務(wù)部中兼職管理。
4.更多地借用外部稅務(wù)咨詢師的“腦袋”。稅務(wù)籌劃重要性無(wú)可置疑，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層都明白這一點(diǎn)，并將稅務(wù)籌劃提到日程中來(lái)，問(wèn)題是稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性系統(tǒng)工程，傾盡公司內(nèi)部資源也不一定能籌劃出一個(gè)成功方案。復(fù)雜、繁瑣的財(cái)稅問(wèn)題會(huì)影響企業(yè)抽出更多的時(shí)間來(lái)關(guān)注有關(guān)戰(zhàn)略發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的搭建等更重要的問(wèn)題。善于借用外腦，利用一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅籌劃，將是一個(gè)對(duì)事業(yè)發(fā)展很有價(jià)值的選擇。所以英明的企業(yè)主往往會(huì)選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)為其進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
5.要樹(shù)立提前做好稅務(wù)規(guī)劃的意識(shí)，而不要臨時(shí)抱佛腳;
6.在房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)階段都要導(dǎo)入稅務(wù)籌劃;
7.注意稅務(wù)籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務(wù)行為的真實(shí)性和交易價(jià)格的“度”房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃，注意防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。
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