摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,盡可能減少企業(yè)財務風險。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；財務風險；風險防范
由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴把融資門檻，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。
進入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷，到企業(yè)紛紛轉讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的隱患。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險內(nèi)涵
在新會計準則中，對財務風險的定義是：財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此，財務風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風險之一。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個有發(fā)展前景的行業(yè)。但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。表現(xiàn)在使用財務杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此，一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達到預期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。
二、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的市場表現(xiàn)
在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也逐漸顯現(xiàn)出來，引起專家學者的關注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，筆者認為，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務風險凸顯，具體有如下四個方面：
1.轉讓土地項目現(xiàn)象日益突出
2008年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉讓其運作多年的“森蘭·外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前21天，轉讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務隱藏著較大的風險隱患。 土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多
另外一個值得注意的跡象就是2008年以來財務風險包括，以北京為例，北京朝陽區(qū)南河灘東路3號地塊和曾經(jīng)流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業(yè)金融一號地項目用地在北京市國土局開標，但分別僅有3家企業(yè)競標。原計劃同時開標的配建廉租房的廣渠道路15號商品房項目用地，由于投標開發(fā)商未到，法定的3家而流標。
導致土地拍賣流標、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達到35%才能申請項目貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。 降價促銷，回籠資金
隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購房，在房屋交付使用前若房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲3.8%，環(huán)比下降0.1%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時，受二手房價格波動，環(huán)比出現(xiàn)近一年來首次下降。2008年以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一段較長時間的觀望，這導致整個房地產(chǎn)市場成交緩慢。在業(yè)界人士看來“金九銀十”的銷售旺季，也沒有旺起來。 開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負值
企業(yè)財務指標的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務風險隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標中，多數(shù)企業(yè)為負值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標分別為萬科-0.18元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現(xiàn)出當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。
從上述種種市場跡象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的成因分析
一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險主要來源有：籌資風險、投資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結合當前的實際情況，筆者認為，造成當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。
1.融資渠道的嚴把關財務風險包括，籌資風險加大
這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前財務風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴把關。
（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮
2007年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，通知進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調(diào)金融機構存款類人民幣存款準備金率，目前達到17.5％，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在2008年10月份兩次下調(diào)存貸款基準利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。
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