據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，稅收成本是僅次于地價和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段，各項稅負已達到銷售金額的8%-12%；項目竣工清算時，一般達到15%-25%，一線城市將達到25%以上。針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃。
據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，稅收成本是僅次于地價和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段，各項稅負已達到銷售金額的8%-12%；項目竣工清算時，一般達到15%-25%，一線城市將達到25%以上。針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的稅收籌劃側(cè)重于土地增值稅。土地增值稅規(guī)劃的總體思路是先降低增值額，再降低增值率，達到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的規(guī)劃方法如下：
根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人的普通標準住宅增值額不超過項目扣除額的20%的，免征土地增值稅。從稅收籌劃的角度看，企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展方案，避免因增值率略高于起征點而增加稅負。
由于土地增值稅適用四級超額累進稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%和200%時，將適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免適用較高的稅率。
有裝修及相關(guān)設(shè)備的房屋，可簽訂兩次合同。先與買方簽訂銷售合同，再與買方簽訂設(shè)備安裝裝修合同。經(jīng)過這樣的處理，房地產(chǎn)企業(yè)只對不良房屋銷售合同總額繳納土地增值稅，以達到節(jié)稅的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額可分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同期貸款利率限額內(nèi)，另一種是在稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本10%以內(nèi)。這兩種抵扣方式為企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間。企業(yè)可根據(jù)自身實際情況選擇較高的扣除方式。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些額外的價格費用，如管道燃氣初始安裝費、有線電視初始安裝費、物業(yè)管理費和部分政府資金。這些費用一般由房地產(chǎn)企業(yè)先收取，再由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)給委托單位，部分房地產(chǎn)企業(yè)將因此產(chǎn)生結(jié)余。征收費用的處理方式有兩種，一是將征收費用計入房價，向購房人收??；二是與房價分開收取。征收費用是否計入房價，不影響土地增值稅增值額的計算，但會影響房地產(chǎn)開發(fā)總成本、適用增值率，進而影響土地增值稅稅額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃，并選擇***種處理方式。
在市場可接受范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入，改善社區(qū)環(huán)境，提高裝修水平，增加扣除項目，降低增值率。投資成本可以通過提高售價來補償，增加公共配套設(shè)施的投入也可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴大市場影響力，可以說是一舉多得。需要指出的是，增加扣除項目的金額，并不意味著虛開建筑安裝發(fā)票，虛增成本。虛開建筑安裝發(fā)票屬于逃稅行為。
房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個房地產(chǎn)時，可以單獨計算，也可以聯(lián)合計算。兩種方法所繳納的稅款不同，為企業(yè)選擇會計方法提供了空間?？偟膩碚f，合并會計的稅收效益較大，但也有比較有利的單獨會計的情況。具體來說，對于同一地點、同一結(jié)構(gòu)類型的集團開發(fā)項目，如果開工、竣工時間相近，同一施工隊施工，可以合并成成本核算對象。對于規(guī)模大、建設(shè)周期長的單項開發(fā)項目，成本核算對象可按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分進行劃分。
根據(jù)稅法規(guī)定，一方出地、一方出資、雙方合作建房的，暫免土地增值稅?？⒐ず?，房屋按自用比例分割。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，選擇合作建房方式進行項目開發(fā)。
代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，代表委托人開發(fā)房地產(chǎn)，向委托人收取代建房收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)有代建房業(yè)務(wù)的，其收入屬于勞動收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過代建房來減輕稅負，但前提是開發(fā)之初就可以確定最終用戶，并實施有針對性的開發(fā)。
房地產(chǎn)公司可以與主管地方稅務(wù)局適當(dāng)溝通房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，盡量推遲土地增值稅的清算時間，或者以較輕的稅負置換項目進行清算；對于可以預(yù)收的項目，應(yīng)當(dāng)積極爭取預(yù)收清算收藏。
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