商業(yè)地產稅務籌劃要點
已經講過購物中心主要的稅務知識，收入分為租金及物業(yè)管理費等服務收入。但若從購物中心所依附的公司主體來看，主要也存在兩種公司架構：
一種是單一的公司主體，
另一種涉及兩個公司主體（產權方公司與商管公司），
綜合體項目由于涉及住宅、辦公和酒店等多個業(yè)態(tài)，通常采用第二種架構進行管理。
公司與財務架構對比
但就財務架構設立來看，目前行業(yè)內普遍采用的仍是租金拆分方式：
即將對租戶的總租金拆分為凈租金和物業(yè)管理費。
以下主要從增值稅、房產稅和所得稅三個主要稅種來說明稅務籌劃方向（方案在文末，基礎好的可直達末尾）：
**增值稅常識概要：對于稅種核定來說，物業(yè)管理費使用一般征收6%，租金則需要區(qū)分是否屬于新老項目（以施工許可證取得時間是否在2016年5月1日界定），老項目適用5%簡易征收，新項目目前適用10%一般征收。
增值稅籌劃：無論新老項目，拆分出來凈租金所占比例越小，增值稅籌劃效果越優(yōu)。對于老項目，租金簡易征收不得抵扣，故此部分太高會導致增值稅稅負過重。對于新項目，租金稅率10%高于物業(yè)管理費稅率6%，故將總租金拆分時更多地向物業(yè)管理費分配時可獲得增值稅籌劃最優(yōu)效果。但需要注意的是物業(yè)管理費通常也需要參考當地標準，并不能做到無限提高，也不能逐年提高。
這里補充說明老項目的增值稅抵扣政策，在實務中各地稅務局對進項的抵扣政策并沒有統(tǒng)一的結論，對于一些難以分割確認的進項稅額，有的要求全部不得抵扣，有的有的要求按照收入比例來進項稅轉出。甚至見過最奇葩的稅務專管員（不敢說是哪里的，哈哈）：一本正經地答復你，老項目，所以取得的所有進項均不得抵扣。
從租房產稅籌劃：無論新老項目，拆分出來凈租金所占比例越小，從租房產稅籌劃效果越優(yōu)。不再贅述。
企業(yè)所得稅籌劃：對于單一公司架構主體來說，企業(yè)所得稅籌劃空間有限，且由于商業(yè)地產目前回收周期長的行業(yè)特點，房產折舊和開發(fā)貸財務費用已抵消前三到五年的利潤，到后期稅務逐漸加重，較好的方式是通過發(fā)債及證券化利息來長期平衡。
對于雙公司主體架構來說，核心是需要保持商管公司的微贏微利狀態(tài)房地產公司稅務籌劃方案房地產公司稅務籌劃方案，因此租金拆分時物業(yè)管理費的比重則不宜過高，注意此處與增值稅與房產稅的結論剛好相反。
**對于企業(yè)所得稅，還有一個容易出錯的知識誤區(qū)，那就是對于投資性房地產的核算方式選擇成本法和公允價值法，對企業(yè)所得稅是沒有影響的，選擇公允價值計量時做納稅調整即可。之前與一個地產公司財務總監(jiān)溝通時，他也是這么認為，令人驚異。
綜上，總結對于租金拆分模式的稅務籌劃方案：在租賃合同中收費類型將物業(yè)管理費改為管理費，用以涵蓋物業(yè)維保、營運推廣、薪酬行政等所有經營支出，可適當上浮一定比例成本加成，以謀求增值稅及房產稅的稅務最低。若項目為產權方公司和商管公司的多主體公司架構，注意保持商管公司的微贏微利，以使得整體稅務最低。
文末彩蛋：
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